Troškovi za eksproprijaciju zemljišta na kojem će biti izgrađen Nacionalni fudbalski stadion i objekti za međunarodnu izložbu Expo Belgrade 2027. iznose oko 12 miliona evra, navodi Državno pravobranilaštvo Srbije za Radio Slobodna Evropa (RSE).

Dokumentacija do koje je po Zakonu o dostupnosti informacija došao RSE pokazuje da je Poreska uprava procenila da vrednost tog zemljišta u opštini Surčin iznosi 500.000 evra po hektaru.

U predgrađu Beograda, na jednom od trenutno najvećih gradilišta koje se proteže na oko 350 hektara, do pre samo tri godine bile su njive, šume i kanali kategorisani kao poljoprivredno zemljište.

Odluku države da se na ovom prostoru gradi Nacionalni stadion i sajamski kompleks za EXPO pratilo je i usvajanje novih planskih dokumenata te su nekadašnje oranice postale građevinska zona.

Na taj način je je ovom zemljištu znatno uvećana vrednost, a samim tim i troškovi otkupa zemljišta za potrebe realizacije ovih projekata.

Najveći deo zemljišta bio je u vlasništvu države, ali je predviđena zona gradnje zahvatila i niz pracela privatnih lica i kompanija.

Između ostalih, među vlasnicima zemljišta koja se otkupljuje u Surčinu bila je i kompanija iz Ujedinjenih Arapskih Emirata "Al Dahra". Inače, to zemljište nekada je pripadalo državnoj kompaniji Poljoprivredni kombinat Beograd (PKB) koju je 2018. kroz proces privatizacije kupila arapska kompanija kupujući tako i deo imovine preduzeća.

Do privatizacije 2018. godine, korporacija PKB koristila je oko 30.000 hektara zemljišta u više opština (Palilula, Zrenjanin i Surčin). Kompaniji "Al Dahra" prodato je 17.000 hektara a za Insajder TV, predstavnici vlasti su tada tvrdili da je iz privatizacije izuzeto zemljište koje će državi biti potrebno u budućnosti.

Arapska kompanija je 2018. zemljište PKB-a kupila po ceni od 4.700 evra po hektaru da bi isto to zemljište sada bilo procenjeno na 100 puta veći iznos, odnosno pola miliona evra.

RSE je po Zakonu dobio rešenje Poreske uprave u kojem je utvrđeno da neuređeno građevinsko zemljište u opštini Surčin vredi 6.174 dinara (50 evra) po metru kvadratnom, odnosno oko pola miliona evra za jedan hektar. Poreska uprava je cenu utvrdila bez izlaska na teren, na osnovu cena postignutih 2022. i 2023. godine u tri prodaje nepokretnosti na sličnoj lokaciji.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda Srbije u opštini Surčin tokom 2023. bilo je oko 400 kupoprodaja građevinskog zemljišta. Najjeftinije je plaćeno 18.000 evra, a najskuplje dva miliona evra po hektaru. Srednja vrednost poljoprivrednog zemljišta na teritoriji Grada Beograda kretala se oko 9.000 evra za hektar.

Specifičan slučaj arapske kompanije

RSE je analizirao preko 700 parcela koje su obuhvaćene planskim dokumentima za izgradnju stadiona, izložbenih objekata i prateće infrastrukture u Surčinu. Gotovo 90 odsto zemljišta obuhvaćenog tim planovima od ranije pripada Republici Srbiji, dok su delovi pojedinih parcela u privatnom vlasništvu.

Na lokaciji se nalazi zemljište koje je u vlasništvu tri kompanije i 14 fizičkih lica.

Kako pokazuju podaci katastra na području gradnje nalazile su se parcele koje su u privatizaciji prodate arapskoj kompaniji "Al Dahra".

U prostornim planovima za EXPO i Nacionalni stadion navodi se da ovi projekti obuhvataju delove parcela "Al Dahre" ali ne i tačne površine tih delova.

Zbog preparcelizacije zemljišta, na osnovu podataka iz katastra nepokretnosti trenutno nije moguće precizno utvrditi koliko je zemljišta ove kompanije otkupljeno.

Na to i druga pitanja o postupku eksproprijacije i procenjenoj vrednosti zemljišta, odgovore za RSE nisu dali iz Vlade Srbije, koja je korisnik eksproprijacije, kao ni iz Ministarstva finansija, koje je investitor projekata koji se grade u Surčinu.

S druge strane, iz kompanije "Al Dahra" za RSE navode da oni državi nisu prodavali zemljište u Surčinu.

"Al Dahra državi Srbiji nije prodavala zemljište za potrebe projekta Expo 2027", tvrde u odgovoru e-mailom iz ove kompanije.

Uvidom u katastar može se utvrditi da je ova firma do marta meseca bila vlasnik zemljišta obuhvaćenog planovima za izgradnju objekata za izložbu EXPO. Sada se na delovima tih parcela kao vlasnik upisala Republika Srbija, ali je istovremeno ostatak poljoprivrednog zemljišta "Al Dahre" u Surčinu upisan kao vlasništvo kompanije "New International Investments 011 doo".

Firma "New International investments 011" u vlasništvu je kompanije "Serbia Real Estate Holding" koja je kao i "Al Dahra" registrovana u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Predsednik nadzornog odbora firme "New International Investments 011" je Khedaim Abdulla Saeed Faris Alderei, koji je istu funkciju do aprila 2022 obavljao u "Al Dahri".

Za RSE iz kompanije "New International investments 011" nisu odgovorili na pitanja da li je država od njih otkupila zemljište koje je do nedavno pripadalo "Al Dahri" kao i koliko je tačno zemljišta otkupljeno.

O detaljima transakcije između dve arapske firme nisu želeli da govore ni u kompaniji "Al Dahra" zbog "poverljivosti ugovora sa kupcem".

U odgovoru za RSE naveli su samo da je manji deo zemljišta u Surčinu prodat u cilju "optimizacije poslovanja".

"U okviru ove transakcije, koja je isključivo rezultat strateškog sagledavanja efikasnosti korišćenja resursa, prodato je svega četiri odsto zemlje u vlasništvu Al Dahre. Reč je o zemljištu čiji značajan deo zbog svojih karakteristika nije korišćen u poljoprivredne svrhe, niti je adekvatan za dugoročnu poljoprivrednu proizvodnju", navode u ovoj kompaniji.

Radovi traju, otkup dela zemljišta nije završen

Radovi na izgradnji objekata za EXPO počeli su krajem 2023. a rok za završetak je decembar 2026. godine.

Dokumentacija koju je Državno pravobranilaštvo dostavilo novinarima RSE pokazuje da je Poreska uprava prvu procenu vrednosti zemljišta neophodnog za realizaciju tog projekta dostavila u junu 2023. dok je druga procena, sa istom procenjenom vrednošću od 6.142 dinara (50 evra) po metru kvadratnom, izvršena tek u julu ove godine.

Zbog nezavršene eksproprijacije i činjenice da se u katastru kao vlasnici pojedinih parcela neophodnih za izgradnju projekata u Surčinu i dalje vode privatna lica, Ministarstvo građevinarstva je krajem septembra ove godine odbilo da Ministarstvu finansija kao investitoru izda građevinsku dozvolu za izgradnju neophodne infrastrukture u Surčinu.

Ipak, nepostojanje građevinskih dozvola do sada nije predstavljalo prepreku da država izvodi radove na ovim projektima.

Tako je ministar finansija Siniša Mali 20. maja 2024 na svom Instagram profilu objavio da je "počelo postavljanje šipova za Nacionalni stadion", iako je, prema podacima Agencije za privredne registre, građevinska dozvola za te radove izdata tek tri meseca kasnije.