Iako se godinama na tržištu nekretnina u Crnoj Gori "okreću" milioni, veliki dio posredovanja u kupoprodaji i zakupu se obavlja u sivoj zoni, a zakon koji reguliše tu oblast tek treba da uđe u skupštinsku proceduru.
Poslovanju u sivoj zoni najviše doprinosi oglašavanje nekretnina na internetu koje je potpuno nekontrolisano, pa se svako može reklamirati kao agent za nekretnine, bez licence, firme ili bilo kakve garancije.
"Nije u redu da neko ko nije registrovan za ovu djelatnost, ko ne plaća porez državi, ko nije edukovan za to i nema nikakvu odgovornost za eventualne greške, obavlja ovaj posao bez ikakve kontrole i posljedica", kaže za Radio Slobodna Evropa (RSE) Ivan Dašić iz agencije Montenegro Prospects.
Država nema zvanične podatke o poslovanju na tom tržištu.
Nezvanične procjene agencija za nekretnine su da se najmanje trećina posredovanja obavlja na crnom tržištu.
Među stranim nelegalnim posrednicima najviše Rusa
Rusi u Crnoj Gori imaju primat među strancima koji se bave ilegalnim posredovanjem nekretninama, kaže za RSE vlasnik agencije koja posluje više od dvije decenije na Crnogorskom primorju, a čije ime je poznato redakciji.
Navodi nedavni slučaj kada je ruski posrednik u svojim oglasima o prodaji nekretnina na internetu koristio fotografije i ime njegove agencije, zbog čega ga je morao upozoriti.
S obzirom na veliki broj Rusa u Crnoj Gori, kao i veliki broj nekretnina koje posjeduju, oni posao "razvijaju" preko internet grupa na ruskom jeziku, kaže sagovornik RSE.
Državljani Rusije vlasnici su ili suvlasnici oko 19 hiljada nekretnina i skoro četiri miliona kvadrata zemljišta u Crnoj Gori, podaci su Uprave za nekretnine iz 2022.godine.
U Crnoj Gori je zvanično registrovano 266 agencija za nekretnine, ali je broj onih koji se nelegalno bave posredovanjem neuporedivo veći, kažu u Privrednoj komori Crne Gore za RSE.
Navode da pojedina fizička lica oglašavaju i po nekoliko stotina nekretnina, ali da njihovi apeli inspekciji da pojača kontrolu takvih oglašavanja, nijesu imali efekta.
Koliko država gubi zbog nelegalnog posredovanja?
Odgovor na to pitanje RSE je uputio Ministarstvu finansija.
Ni nakon sedam dana odgovor nije stigao. Odgovor nijesmo dobili ni na pitanje koliko je kazni izrečeno za nelegalno posredovanje koje se oglašava na internetu.
Naime, na društvenim mrežama uočava se veliki broj profila, iza kojih ne stoje agencije, a sa kojih se nude nekretnine. Osim domaćih, među posrednicima su i mnogi Rusi, Ukrajinci i Turci koji nekretnine oglašavaju na svojim jezicima.
O koliko unosnom biznisu je riječ upućuju podaci iz pandemijske 2021. godine, kada je došlo do pada u poslovima sa nekretninama.
Tada je naplaćeno najmanje četiri miliona eura provizija u gotovini ili preko računa fizičkih lica za posredovanje, saopštilo je 2023. godine tadašnje Ministarstvo ekonomskog razvoja i turizma.
Koliko novca se "vrti" na tržištu nekretnina, govori i podatak da kupovina nekretnina u Crnoj Gori predstavlja više od 53 odsto direktnih stranih investicija.
Stranci su samo za prvih devet mjeseci prošle godine kupili nekretnine u iznosu od 380 miliona eura, preliminarni su podaci Centralne banke Crne Gore.
Najviše su kupovali državljani Srbije, Rusije, Turske i Njemačke.
Da bi država konačno mogla krenuti u obračun sa nezakonitim poslovanjem na tom tržištu, neophodno je usvojiti Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
Njegovo usvajanje očekuje se ove godine.
Kako razlikovati legalne od nelegalnih agenta nekretnina?
Legalni posrednici rade za registrovane agencije koje potpisuju ugovor sa prodavcem nekretnine, preciziraju međusobna prava i obaveze, kao i proviziju za uspješan posao.
Poznaju zakonske propise, administrativne procedure, a sve podatke o nekretninama koje nude ili traže za svoje klijente, obavezno provjeravaju.
Prosječna provizija koja se naplaćuje nakon prodaje nekretnine je pet odsto od njene cijene.
No, mnogi vlasnici stanova se odlučuju za nelegalne posrednike koji nude nižu proviziju a koja je, prema saznanjima RSE, tri posto.
Takvu proviziju mogu da ponude jer nemaju troškove za firmu i zaposlene, ne plaćaju poreze i dažbine, i ne daju nikakve garancije klijentu.
No, ušteda na proviziji može donijeti "veći trošak" za one koji se odluče za ilegalne posrednike.
Za manje provizije, više problema
Za iznajmljivanje stana nelegalni posrednici naplaćuju proviziju u iznosu jednomjesečne najamnine.
Ali, o tome ne postoji pisani trag, niti za taj novac daju bilo kakvu garanciju ukoliko zakupac ne ispoštuje usmeni dogovor.
"Jednom sam iznajmila stan na godinu, ali je podstanar izašao nakon tri mjeseca jer mu je, navodno, postalo skupo. Posrednik mi je rekao da ne mora da mi vrati ni dio uzetog novca od provizije", kaže vlasnica stana u Tivtu, čije ime je poznato redakciji.
Od tada redovno potpisuje ugovor o zakupu sa podstanarima i plaća 15 odsto poreza na godišnjem nivou.
"Shvatila sam da su tih petnaest odsto manje vrijedni od mojih živaca, i da mi donekle obezbjeđuju miran san", kaže sagovornica RSE.
Građani nelegalne posrednike uglavnom nalaze preko interneta.
Upravo bi tu morala biti veća kontrola, što bi smanjilo rizik za građane ali i nelojalnu konkurenciju, upozorava Tomislav Ranković iz agencije Kamin nekretnine.
"Nažalost, oglašavanje na internetu niko ne kontroliše i često se potencijalni kupac dovodi u zabludu, gubeći vrijeme i novac", kaže Ranković.
Tako se dešava da kupci tek pri potpisivanju ugovora od notara čuju da stan nema jednog, nego više vlasnika.
Zakon na korak do cilja
Prema nacrtu zakona, koji je prošao javnu raspravu, biće uveden registar posrednika, agenti će morati položiti stručni ispit, a postojaće osiguranje od odgovornosti za moguću štetu koju bi, jednoj od strana, mogli pričiniti u posredovanju.
Imaće i obavezu obavljanja djelatnosti u kancelarijskom prostoru, kao i potpisivanje ugovora o posredovanju, a biće zabranjeno oglašavanje nekretnina bez navođenja registarskog broja i licence.
Zakon predviđa i kazne za obavljanje djelatnosti bez dozvole od 500 do 40.000 eura.
"Do sada nije bilo želje da se ova oblast reguliše, jer je ovo stanje pogodno za interesne grupe koje mogu da se bave ovim biznisom 'bez traga'", kaže Dašić na pitanje zašto zakon nije ranije donesen.
Poređenja radi, zakone o posredovanju u oblasti nekretnina ima većina država regiona – prva ga je usvojila Sloveniji 2003, potom Hrvatska i Srbija, a 2021. godine i Bosna i Hercegovina.
