Piše: Nikolaj Berg
Nakon što je Moskva ilegalno anektirala Krima 2014. godine, ukrajinsko poluostrvo je doživelo bum u nekretninama, pošto su mnogi Rusi pohitali da kupe kuće blizu plaža, piše redakcija Radija Slobodna Evropa na engleskom jeziku.
Budući da se čak 800.000 Rusa trajno preselilo na Krim posle okupacije, a drugi kupovali kuće za odmor ili kupovali stanove i kuće za iznajmljivanje, ne iznenađujuće što je procvetalo lokalno tržište nekretnina.
Do početka 2022. cene su, prema nekim procenama, rasle za oko 60 odsto godišnje.
Više odluka agencija za planiranje koje je osnovala Rusija takođe su pomogle rastu cena.
Prošlog leta, na primer, lokalne vlasti u Sevastopolju obustavile su izdavanje građevinskih dozvola dok se ne usvoji novi plan razvoja grada. Tržište je odmah reagovalo, pa je prosečna cena kvadratnog metra u tom gradu sa 85.000-95.000 rubalja (1.100-1.230 evra) u aprilu 2021. porasla na 120.000 rubalja (1.550 evra) samo dva meseca kasnije.
Međutim, bum u nekretninama odmah je splasnuo kada je u februaru Moskva pokrenula invaziju na Ukrajinu.
Pročitajte i ovo: Moskva uvlači ukrajinski okupirani Krim u sveopšti ratPrema konsultantskoj kompaniji Idem, prodaja stambenih nekretnina na Krimu je u junu 2022. opala za 72 odsto u odnosu na godinu dana ranije.
Mada je u 2022. po inerciji došlo do povećanja prodaje stanova u novogradnji, stopa rasta od nešto više od 5,1 odsto u junu bila je minimalna kada se uporedi s dvocifrenim skokovima prethodnih godina.
Statistike digitalne platforme Restate pokazuju da je prosečna cena novogradnje u Sevastopolju sa 207.300 rubalja (2.680 evra) po kvadratnom metru u maju potonula na 147.500 rubalja (1.910 evra) po kvadratnom metru u decembru, što je pad od 29 odsto za samo šest meseci. Procenjuje se da su cene starih kuća na Krimu pale za skoro 10 odsto u proseku 2022. godine i tok rata u Ukrajini izgleda da će dodatno pogoršati situaciju.
Tržište nekretnina u Balaklavi, kao i drugde na Krimu, posle buma doživelo je krah.
Posle oštećenja dela Krimskog mosta u oktobru i oslobađanja ukrajinskog lučkog grada Herson mesec dana kasnije, prodaja imovine na poluostrvu je praktično stala.
"Spoljna potražnja je nestala, i to uglavnom diktira i cene i obim prodaje", rekao je Ilja Pičujev Analitičke korporativne grupe, koja radi na marketinškim istraživanjima na tržištu nekretnina.
Masovni egzodus
Prema mišljenju Pičujeva, ukrajinski napadi dronovima, sabotaže i aktivnosti protivvazdušne odbrane na Krimu podstakle su egzodus s krimskog tržišta nekretnina, pošto mnogi nerado ulažu u oblast toliko blizu ratne zone.
Štaviše, postoje i znaci da, kako je situacija na Krimu sve teža i neizvesnija, mnogi Rusi po svaku cenu nastoje da izađu s lokalnog tržišta nekretnina.
Iako se zvanično dosta nekretnina nudi po cenama koje su snižene do dva odsto, mnogi vlasnici rado skidaju i do 20 odsto deklarisane vrednosti nekretnine kako bi je što pre otarasili, rekla je Natalija Masalskaja iz Multidoma, sevastopoljske agencije za nekretnine.
Pročitajte i ovo: Eksplozije potresaju Sevastopolj dok bjesne borbe u istočnoj UkrajiniDmitrij Žideljev, predsednik Krimskog udruženja trgovaca nekretninama, kaže da tržište nekretnina na poluostrvu toliko određuju kupci da se oglašene cene snižavaju za čak 50 odsto do dogovora o kupovini.
Plaže na Krimu više nisu toliko popularne otkako je Rusija napala Ukrajinu.
Čini se da je pad pogodio sve segmente tržišta, od luksuznih do jeftinijih nekretnina.
"Prodaja stanova u našem kompleksu bila je prilično aktivna tokom ove godine, sve do jeseni... a od oktobra je potražnja praktično nestala", rekla je Irina Romanova, direktorka marketinga odmarališta blizu Jalte. "Mnogi kupci koji su hteli da kupe pre kraja ove godine odlučili su da sačekaju i odložili su svoje planove za 'posle Nove godine' ili čak za proleće."
"Razlog za to je političko okruženje i neizvesnost povezana s njom, kao i nedostatak prikladne logistike za poluostrvo", dodala je ona, ističući da je situaciju pogoršala činjenica da je Moskva iz bezbednosnih razloga zatvorila aerodrom u prestonici Krima Simferopolju, nakon što je 24. februara pokrenula invaziju na Ukrajinu. "Nisu svi spremni da kupuju nekretnine na daljinu, a dolazak i razgledanje nekretnina je za mnoge problem sada kada avioni ne lete."
Još jedan razlog zašto su mnogi ruski investitori nervozni u vezi s nekretninama na Krimu je činjenica da bi njihov vlasnički status mogao biti ugrožen ako Ukrajina ponovo preuzme poluostrvo, što se čini manje neverovatnim nego pre godinu dana s obzirom na nedavne uspehe Kijeva na bojnom polju.
Ako se to dogodi, ukrajinske vlasti su već jasno stavile do znanja da će većina Rusa koji su kupili imovinu na Krimu jednostavno izgubiti te nekretnine. "Stanovništvo koje je ilegalno stiglo na teritoriju poluostrva mora da ode... dobrovoljnim odlaskom ili prinudnim proterivanjem", rekla je Tamila Taševa, stalna predstavnica predsednika Ukrajine na Krimu.
Pročitajte i ovo: Putin optužio Ukrajinu za eksploziju na Krimskom mostuAko bi Krim bio vraćen Ukrajini, situacija bi takođe mogla ozbiljno da se zakomplikuje za meštane koji su tamo ostali posle ruske okupacije regiona.
Starosedeoci Krima koji su živeli na poluostrvu do 2014. i uzeli rusko državljanstvo posle okupacije neće biti u opasnosti da budu krivično gonjeni zbog kolaboracije, rekao je Igor Ponočevni, šef ukrajinskog tužilaštva za Krim.
Međutim, ugovori o prodaji nekretnina koje su Krimljani sklopili po ruskom zakonu, mogu biti poništeni, kažu ukrajinski Mikola Volkivskij, predsednik Prve međunarodne ukrajinske fondacije za razvoj, i Artem Olijnik, koji je na čelu ukrajinskog ogranka Međunarodnog udruženja studenata političkih nauka.
Ako bi poluostrvo bilo oslobođeno, stručnjaci predviđaju da bi lokalni sudovi takođe možda morali da rešavaju hiljade slučajeva koji se bave spornim pitanjem Ukrajinaca koji su preregistrovali imovinu na Krimu ili prodali nekretnine Rusima prema zakonima koji su važili za vreme ruske okupacije.
"Odluke će donositi lokalne sudije koje će detaljno razmatrati svaki slučaj zasebno, ali se može dati opšta preporuka", rekli su Volkovski i Olijnik.
Prema njihovom mišljenju, "sva imovina ukrajinskih građana mora biti vraćena u ruke zakonitih vlasnika, a gubici moraju biti nadoknađeni". Oni se zalažu i za to da se "ruskoj vojsci i kolaboracionistima oduzme imovina" i da se takvim ljudima ne dozvoli da vlasništvo nad tom nekretninom prenesu na svoje porodice i prijatelje.