U vreme bivše socijalističke Jugoslavije, o održavanju stanova, koji su bili dominantno u društvenom vlastništvu, brinule su nadležne službe. U međuvremenu, otkupljena su stanarska prava, pa je sada stanarima prepušteno da se sami staraju. Oni nemaju novca za to, jer je za sve starije zgrade očito potrebno mnogo sredstava. Istovremeno, ne postoji ni stambena kultura (po sistemu „baš me briga, neka drugi – tačnije komšija – brine o tome“). Vožnja liftovima ponekad liči na spuštanje splavom na divljim vodama, a podrumi na rimske katakombe. Istovremeno, i nove zgrade, koje se grade, često ne zadovoljavaju elementarne standarde zvučne i toplotne izolacije, a ponekad je rizična i statika, pogotovo ako se grade na sumnjivim terenima, kao što su potencijalna klizišta, bez građevinske dozvole. Investitori žele da što više zarade, pa ne poštuju ni elementarne norme, a dobijaju sumnjive papire potplaćujući korumpirane u opštinskim administracijama.
* * * * *
U Pančevu su se dve žene i beba ugušile u požaru koji je izbio u zgradi u kojoj su živele. Još se ne zna tačan uzrok – ljudski nemar ili kvar. U svakom slučaju, reč je o zgradi koja nije održavana kako treba. Nažalost, to je u Srbiji masovna pojava. Radovan Borović:
Održavanje stambenih zgrada i poslovnog prostora je decenijska mora koja muči na stotine hiljada građana Srbije. Poslednji nemili dogadjaj, koji se desio u jednoj pančevačkoj zgradi, kada su tri osobe poginule, a desetak je povređeno od požara, koji je izbio u podrumskim prostorijama stambene zgrade, šokirao je javnost i otvorio pitanje – ko je nadležan za održavanje i kontrolu ispravnosti instalacija u kolektivnim stambenim blokovima. Livijus Pasu u pomenutoj pančevačkoj zgradi živi već 20 godina:
„U trenutku kada me je kćerka zvala pomislio sam na najgore. Bilo mi je bitno da što pre pomognem, ne samo svojoj porodici, već svima.“
Sumnja se da je požar u podrumskim prostorijama izazvao kvar na električnim instalacijama. Još uvek se vodi istraga, kaže Elvira Dražilov, istražni sudija u Pančevu:
„Osnovni uzrok još uvek nije utvrđen. Čula sam neke informacije, međutim zvaničan je izveštaj da još uvek nismo utvrdili osnovni uzrok nastanka požara.“
Promenom vlasničke strukture potpuno iščezava društvena briga i odgovornost, ali i obaveza zakupaca stanova da kroz mesečne izdatke ulažu u održavanje zgrade. Tako zub vremena nagriza elektro i vodovodne instalacije, kaže Aleksandra Kon iz agencije za promet nekretnina „Alka“:
„Kod nas se počne čeprkati po zakonima tek onda kad već dođe do nevolje. Nažalost, mnogo ljudskih života je otišlo u poslednjih par meseci. Koliko se sećam, osam mladih ljudi je stradalo u Novom Sadu iz istih razloga zbog kojih su stradali ovi u Pančevu. Zakoni ne služe samo za to da ih se setimo kad neko izgubi život. Ali mislim da čak ni u zakonu nije predviđena neka redovna i stalna kontrola instalacija u zgradama. Neke instalacije su stare koliko i same zgrade, izgrađene 1912. ili 1924. godine, a da niko to nije nikada pregledao, niti kontrolisao.“
Iako je pre deceniju i po donet Zakon o održavanju stambenih zgrada, on se u praksi slabo sporovodi. Zakon predviđa da stambenu zgradu održavaju vlasnici ili se obavezuju da sklope ugovor sa javnim ili nekim drugim preduzećem ili preduzetnikom, kvalifikovanim za izvođenje radova:
„Ljudi u stambenoj zgradi žive kolektivno, međutim svako brine samo o svom stanu.“
U galimatijasu zakonskih obaveza i prebacivanju odgovornosti sa jednih na druge, otvora se i pitanje – ko je nadležan za održavanje stambenih blokova, koji su nekada bili društveno vlasništvo:
„Bilo bi bolje da je izgorela cela zgrada, ali da nema žrtava. Zgrada se može ponovo napraviti, ali živote više niko ne može da vrati.“
Pančevačko bolno iskustvo i gubitak tri ljudska života, neveli su tamošnje gradske vlasti da više pažnje posvete pitanju održavanja kolektivnih stambenih jedinica. Predsednik Opštine Srđan Miković:
„Lokalna samouprava je raspoložena da pripomogne angažovanjem stalne budžetske rezerve. Postoji mogućnost učestvovanja u obezbeđivanju minimuma za očuvanje zdravlja ljudi.“
Otežavajući faktor za kvalitetno održavanje stambenih zgrada je mala platežna moć građana, ali i niska svest građana, koji se, kao po pravilu, često protive zajedničkim akcijama uređenja stambenog prostora, kaže Aleksandra Kon, koja svakodnevno sa investitorima i kupcima obilazi beogradske nekretnine, kako one novoizgrađene, tako i objekte izgrađene pre više decenija:
„Prema broju požara i drugih nesreća, ne nalazimo se visoko na listi u poređenju s drugim državama. Mislim da je razlog tome dobra gradnja. Iako se, međutim, ne održava dovoljno dobro. Investitori s kojima ja dolazim u kontakt su mi rekli da su vatrogasci, pri tehničkom prijemu, zapravo najstrožiji.“
U gradskim elektro i vodovodnim službama, kao i preduzećima koja rade gasne instalacije, saznali smo da se njihov deo obaveze po pitanju bezbednosti u stambenim jedinicama podrazumeva do tehničkog prijema instalacija, nakon čega brigu preuzimaju vlasnici stanova.
Rat je učinio svoje...
U Bosni i Hercegovini mnoge zgrade i kuće su oštećene ili u potpunosti uništene tokom rata. Danas je i u ovoj državi dodatni problem je nemar nadležnih, ali i stanara. Aida Ðugum:
Sarajevsko naselje Alipašino polje napravljeno je sedamdesetih godina prošlog vijeka i svojevremeno se našlo na listi najlošije urađenih u Evropi. Stanovnik ovog naselja Saša Kalaba govori o stanju u kojim se nalaze ove zgrade:
„Ove zgrade su useljene 1977. godine. Zidovi, međutim, još uvijek stoje, nije bilo nikakvih napuknuća. Onaj ko je imao novca je promijenio prozore, ko nema, nek‘ sluša buku.“
Nekadašnje društvene stanove održavale su nadležne službe. Danas kada su stanovi prešli u privatne ruke, stanari su postali ti koji vode računa o zajedničkim prostorima. U Federaciji BiH je zakonom određeno da stanari moraju odrediti upravitelja koji će za određena novčana sredstva održavati zajedničke dijelove, kao što su liftovi, podrumi, hodnici... Faruk Šahović, generalni direktor „Sarajevo stana“, upravitelja koji u gradu Sarajevu održava oko 45 posto stambenog fonda, kaže:
„Za izdržavanje se izdvaja 0,25 feninga po kvadratnom metru. Znači, za prosječan stan od 60 kvadrata, nekih petnaestak maraka. To je jako malo. Od tih sredstava se na objektima koji su pretrpjeli ogromne štete, koji su ruinirani, koji dugo vremena nisu održavani, malo što može uraditi. Rat je učinio svoje, liftovi su u kvaru, fasade su u lošem stanju… Ne može se skupiti dovoljno sredstava za ozbiljnije intervencije.“
Različiti su utisci stanara o ovom pitanju:
„Ja sam zadovoljna, i zgradom u kojoj živim i održavanjem i čistoćom… Mislim da nema čistijeg haustora od našeg. Predsjednik kućnog savjeta je stvarno divan čovjek.“
„Zgrada u kojoj živim je dosta devastirana u ratu. Međutim, radi se na popravci, upravitelj se angažuje… Sami stanari su uradili dosta toga sami. Sad se obnavljaju uglavnom zajedničke prostorije.“
„Zadovoljni smo i sa zgradom i s upraviteljem, ali nismo zadovoljni pojedinim stanarima.“
„Zgrada se slabo održava. Nismo zadovoljni s upraviteljem.“
Da li će zgrada lijepo i čisto izgledati, te da li će kvarovi biti brzo otklonjeni, zavisi od saradnje među stanarima, te angažovanosti predstavnika stanara. Predstavnik stanara u jednoj od zgrada u sarajevskom naselju Alipašino polje, Elvir Husović, nije baš zadovoljan izgledom zgrade u kojoj stanuje:
„Zajedničke prostorije su u haosu. Stanari bi htjeli da se kreči, da se zgrada održava, a više od 20 posto su neplatiše. Zgrada je u minusu za oko 7.500 konvertibilnih maraka.“
Slično je i u Republici Srpskoj, s tim da ne postoje upravitelji koji održavaju zajedničke prostorije, već stanari moraju organizovati zajednicu etažnih vlasnika i kao takvu je trebaju registrovati u nadležnom sudu. Problem je što se ljudi slabo organizuju, a to pokazuje i mali broj registracija, kaže Gorjana Rosić iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS-a:
„Problem je manji u većim zgradama, koje imaju više od 10 etažnih vlasnika. Oni, prema zakonu, mogu formirati svoj upravni odbor i dogovoriti se koliko će mjesečno izdvajati za održavanje zajedničkih prostorija i zajedničkih dijelova zgrade. Mogu angažovati i kućnog majstora ili kućepazitelja. Zakon sve to dobro propisuje, ali problem je u praksi.“
U kakvom se stanju nalaze zgrade u kojima živi većina bosanskohercegovačkog stanovništva, najbolje znaju oni koju su na terenu, to jest upravitelji. Direktor firme „Oki“ Senad Krajina kaže da situacija nije baš najbolja:
„Instalacije su u jako lošem stanju. U najlošijem stanju su kanalizacijske i vodovodne instalacije. Zgrade su relativno stare, a u proteklom periodu nisu održavane. Ljudi su se obradovali u trenutku kada su mogli da otkupe svoje stanove, međutim nisu razmišljali o tome da su otkupili i dio lifta i dio instalacija i dio fasade i dio stepeništa… Mislim da ovih problema ne bi bilo da imamo savjesne građane i da je okruženje odnosno situacija u državi malo bolja.“
Bosna i Hercegovina pretvorena je u veliko gradilište. Nove zgrade stalno niču, a ni cijena kvadratnog metra nije baš niska. Pitanje je koliko se vodi računa o kvaliteti izgradnje novih stanova? Ministar stambene politike Kantona Sarajevo Čedomir Lukić navodi svoje zamjerke:
„Norme se ne poštuju prije svega kad se radi o veličini stanova i veličini prostorija u tim stanovima. Međutim, kad je u pitanju kvaliteta same izgradnje, odnosno materijala koji se primjenjuju, kada su u pitanju norme koje se odnose na tehničku i zvučnu zaštitu, stabilnost objekta i tako dalje, tu je tehnologija toliko napredovala, privatni investitori tu tehnologiju primjenjuju, tako da ne mogu reći da sam nezadovoljan. Danas se grade vrlo solidni objekti, možda i kvalitetniji nego što je to nekada bilo.“
Problem je i (ne)kultura stanovanja
Iako Podgorica nema predratnih zgrada, problem su zastarele instalacije s obzirom da su stambene zgrade uglavnom projektovane za nekadašnje potrebe, koje su sada daleko veće. Ipak, možda još veći problem predstavlja nedovoljan nivo kulture stanovanja i svesti o potrebi održavanja sopstvene imovine. Esad Krcić:
U glavnom gradu Crne Gore nema predratnih zgrada. Nakon bombardovanja u Drugom svjetskom ratu, od Podgorice su ostali samo fragmenti, sačinjeni od malih kamenih kuća, koje ne bi bilo teško izbrojati. Skoro sve građevine datiraju iz poslijeratnog vremena socijalizma. Stambene zgrade su tada uglavnom građene kao četverospratnice, uglavnom bez liftova, čistih linija i minimalističkih fasada. Iako su ove zgrade relativno novijeg datuma, njihove instalacije su ipak potencijalna opasnost. Slobodno se može konstatovati da su elektroinstalacije u stambenim objektima preopterećene, kaže načelnik Službe zaštite Podgorice Filip Moštrokol, koji napominje da se u zgradama prosječne starosti od oko 30 godina koristi daleko veći broj potrošača električne energije, nego u vrijeme kada su one projektovane i sagrađene:
„U posljednjih par godina, vatrogasna jedinica Službe zaštite glavnog grada Podgorice bilježi povećan broj požara u stambenim i drugim objektima. Nakon inspekcijskog pregleda Ministarstva unutrašnjih poslova je ustanovljeno je da su u većini slučajeva uzrok neispravne elektroinstalacije.“
Građani su vjerovatno uspavani višedecenijskim životom u nekadašnjem socijalističkom sistemu, gdje je država vodila računa o stanju zgrade i finansirala održavanje i popravke. Još uvijek su nedovoljno svjesni da sada sami treba da vode računa o imovini koja je, nakon otkupa stanova, postala njihova lična imovina. O tome svjedoči i izjava Filipa Moštrokola:
„Više puta je vatrogasna jedinica apelovala na korisnike stambenih prostora, odnosno skupštine stanara određenih stambenih zgrada, da provjere elektroinstalacije u zgradi i da provjere ispravnost razvodnih kablova u haustorima, kako bi se spriječilo izbijanje požara.“
O potrebi unaprjeđivanja kulture stanovanja govori i činjenica da su za nezgode u novim stanovima krivi upravo sami stanari. Kompanija „Čelebić“ je jedna od najvećih građevinskih kompanija u Crnoj Gori. Gradi stambene objekte najboljeg kvaliteta, bilo da se radi o stanovima visoke ili srednje klase. Maja Krstajić, portparol firme „Čelebić“, kaže da se žalbe na sitnije kvarove povremeno dešavaju, ali da za njih uglavnom nije kriv izvođač:
„Do sada nismo imali žalbe na kvalitet gradnje. S vremena na vrijeme se dešavalo da su se pojavljivali sitniji kvarovi, ali uglavnom zbog nemarnosti samog kupca.“
Prava adresa za informacije o stanju zgrade je Agencija za stanovanje, čija tehnička služba obezbjeđuje pružanje usluga građanima za potrebe održavanja. Ipak, i pored višednevnih pokušaja, nijesmo uspjeli da kontaktiramo direktora Agencije Radomira Ivanovića. Prema riječima građana Podgorice, može se zaključiti da u ovoj oblasti ima izvjesnih problema:
„Nemamo para da popravljamo ni krov, ni fasadu, niti išta u zgradi, a niti u stanovima.“
„Naša zgrada je dosta propala. Na zboru stanara smo se dogovorili da skupimo novac i da sami popravimo najosnovnije.“
Ipak bolje nego SIZ-ovi
I u Hrvatskoj je stanje nesređeno. Održavanje zgrada je uglavnom prepušteno stanarima. Goran Vežić:
Predsjednica Hrvatske udruge upravitelja zgrada Brankica Dejanović, inače iz karlovačkog Inkasatora, kaže da su nekadašnje društvene zgrade privatizaciju, i u Hrvatskoj dočekale u lošem stanju:
„Zgrade kolektivnog stanovanja u Hrvatskoj koje su nakon privatizacije, prodajom stanova na koje postoji stanarsko pravo, prešle u privatno vlasništvo, zatečene su relativno lošem stanju. Naime, prosječna starost tih zgrada je između 30 i 40 godina. A opće je poznato u građevinarstvu da se nakon tridesete godine starosti objekta, u te zgrade mora značajno uložiti. Promijenili su se i standardi, na primjer dizala. Ono što je važilo do devedesetih godina, danas više nije standard. Tako da je potrebno uložiti značajna sredstva, a svijest ljudi se gotovo nimalo nije promijenila. Privatizacijom, ljudi su stekli vlasništvo i pravo, ali još uvijek misle da netko drugi treba popraviti zajedničke dijelove zgrade. Iako, za ovih desetak godina koliko se bavim ovim poslom, stanje je znatno poboljšano. Uložena su velika financijska sredstva, koja su izdvojili sami suvlasnici.“
Prosječna tzv. pričuva za stambeni prostor, kreće se u Hrvatskoj oko dvije kune po metru četvornom stana mjesečno, što – u načelu – nije dovoljno za održavanje:
„Dvije kune po kvadratnom metru je dovoljno za one zgrade koje imaju ili dizalo ili podstanicu. Za zgrade koje imaju i dizalo i podstanicu i ravnu terasu, dvije kune po kvadratnu nije dovoljno. Dvije kune po kvadratu je dovoljno za normalno funkcioniranje zgrade, ali prije toga je potrebno podići pričuvu na dvije-tri godine i značajnijim sredstvima spomeničke rente ili kreditnih sredstava ili bilo kojom drugom linijom otkloniti ili sanirati veći nedostatak.“
Briga o stanovima u Hrvatskoj prepuštena je uglavnom samo stanarima, kaže Brankica Dejanović:
„Društvena odnosno državna briga o zgradama je, nažalost, nedostatna. Stambene zgrade su nacionalno bogatstvo Republike Hrvatske, međutim nije im posvećeno dovoljno pažnje. U velikim gradovima tipa Splita, Dubrovnika, Zagreba i slično, nešto malo brige dolazi iz spomeničke rente. U manjim gradovima spomenička renta je nedostatna, jer je u njima uvedena tek prije tri godine. A druga društvena poticajna sredstva država nije namijenila za ovu oblast.“
Između ostalog i zato zapuštene fasade nisu rijetkost:
„Fasade, nažalost, nisu prioritet. Fasade su, u pravilu, treće na listi prioriteta. Na prvom mjestu je krov, na drugom mjestu je dizalo. Fasada je, kako mi kažemo, šminka. Fasade se obnavljaju najčešće od kreditnih sredstava poslovnih banaka.“
U Hrvatskoj postoji dvojno vlasništvo upravitelja zgrada. Ima ih u vlasništvu lokalne samouprave i privatnih:
„Što se tiče vlasništva upraviteljskih firmi, većina upravitelja u Hrvatskoj je danas privatizirana. Još uvijek postoje veliki upravitelji koji drže primat nad upravljanjem, a to su tvrtke u vlasništvu jedinca lokalne samouprave. U našoj udruzi je okupljeno oko 88 posto ukupnog fonda kolektivnog stanovanja Republike Hrvatske i suradnja je vrlo korektna. Naime, te privatne tvrtke su formirali ljudi koji su nekada radili u bivšim SIZ-ovima odnosno Fondovima u stambenom gospodarstvu, znači koji su već bili vezani – organizacijski, radom ili na bilo koji drugi način – za problem stanovanja.“
I na kraju, pitali smo Brankicu Dejanović tko je efikasniji – nekadašnji SIZ-ovi ili današnji upravitelji?
„Današnji upravitelji. Ja potječem iz tog vremena i radila sam u bivšim SIZ-ovima. SIZ-ovi su bili sistem solidarnosti – sve u jednu vreću, pa kome treba, iz te vreće uzme. Danas je barem čist posao i današnji upravitelji neuporedivo bolje funkcioniraju nego bivši SIZ-ovi.“